Cuộc tranh chấp giữa những hộ dân tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (PMH) và nhà đầu tư về việc ai sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước đang gây chú ý của dư luận.

Cho dù chỉ liên quan đến một bộ phận nhỏ người có điều kiện sở hữu những căn nhà đắt tiền, nhưng có thể nói đây là vấn đề lớn liên quan đến việc thu hút đầu tư nước ngoài của chúng ta. Vấn đề đặt ra từ cuộc tranh chấp này chính là sự không nhất quán trong việc tiến hành các biện pháp thực hiện liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai, lẫn việc phân cấp quyền hạn cho địa phương.

Sự kiện bắt đầu khi nhiều hộ dân mua nhà tại khu đô thị PMH phản ứng vì bị buộc phải nộp tiền sử dụng đất với giá cao theo thông báo của Phòng Thuế Q.7, TP.HCM. Phản ứng ấy là hợp lý, vì căn cứ theo Nghị định 198/2004 của Chính phủ thì người mua nhà của các dự án không phải nộp tiền sử dụng đất, mà ngược lại tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng nhà ở để bán hoặc cho thuê mới là đối tượng nộp tiền sử dụng đất.

Vậy thì phải chăng nhà đầu tư nước ngoài – tức Công ty PMH – phải nộp khoản tiền này khi bán nhà cho khách hàng của mình? Câu trả lời là không. Bởi theo Luật Đất đai năm 2003, nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất, đã trả tiền thuê đất một lần thì xem như hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án, đồng thời được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất; trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bán hoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ.

Theo Công ty liên doanh PMH, đất của khu đô thị đã được đối tác trong nước là Công ty Phát triển công nghiệp Tân Thuận hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất, với việc góp vốn liên doanh (30%) về quyền sử dụng đất trong 50 năm. Điều này đồng nghĩa những căn hộ nằm trên cả khu đất đương nhiên đã có quyền sử dụng đất (mà thực chất là quyền sử dụng đất được chia nhỏ cho từng hộ).

Nhưng khổ nỗi, vấn đề không chỉ dừng lại ở đó, bởi theo quy định của UBND TP.HCM vào năm 2000: "nếu người mua nhà có yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp thuế theo diện tích được giao với giá đất dân cư nông thôn hạng III là 26.000đ/m²". Nhưng từ đó đến nay khung giá đất này đã được điều chỉnh nhiều lần với mức khá cao. Tất nhiên ai đã mua nhà cũng muốn sớm có được chủ quyền, nhưng PMH lại chậm trễ trong việc hoàn tất giấy tờ với nhiều lý do nêu ra là do thủ tục, do điều chỉnh quy hoạch...

Những văn bản liên quan đến quyền sử dụng đất ở khu đô thị PMH còn nhiều, nhưng chỉ chừng ấy thôi cũng cho thấy – như GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, đã nhận định trong một bài viết trên báo Vietnamnet – "đây là một tồn tại lịch sử khi quá trình xây dựng pháp luật không theo kịp với đòi hỏi của cuộc sống thực tế". Luật lệ của chúng ta thời gian qua thay đổi liên tục, quy định của địa phương thì thiếu nhất quán, gây khó khăn không chỉ cho nhà đầu tư, mà cả những người giao dịch, mua bán nhà ở.

Trở lại cuộc tranh chấp, ai sẽ phải trả tiền sử dụng đất? Nếu căn cứ vào các văn bản đã có thì cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đều không thuộc đối tượng phải trả khoản này. Mới đây, khi trả lời phỏng vấn của báo chí, Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai Phùng Văn Nghệ đã cho rằng, vấn đề cần làm rõ là những căn hộ đang gây tranh cãi có phải nằm trong khu đất mà Nhà nước trả cho PMH làm hạ tầng khu đô thị hay không? Nếu phải thì coi như Nhà nước đã thu tiền sử dụng đất rồi và sẽ không phải nộp nữa.

Thế nhưng, đến nay mọi việc vẫn chưa ngã ngũ và cư dân ở PMH lẫn nhà đầu tư đang chờ ý kiến từ cấp trung ương về một biện pháp giải quyết hợp lý.

Hiện nay giá đất ở khu vực Nam Sài Gòn (làm cơ sở cho tính tiền sử dụng đất) đã tăng lên nhiều lần so với hơn 10 năm trước đây khi khu đô thị PMH còn là vùng sình lầy. Giá trị gia tăng này có được từ việc xây dựng hạ tầng, cho nên lợi nhuận đáng lẽ thuộc về nhà đầu tư đi trước. Đây là điều cần phải được tính đến khi định giá đất các vùng bên ngoài khu đô thị PMH, nơi có nhiều dự án nhà ở "ăn theo" đang được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng mà họ không hề đóng góp.

Yên Mynh
(phunuonline.com.vn)